Immobilier et REITs
Publié par Radif Partners · Mis à jour le
Immobilier mondial, REITs européens, l'immobilier sans acheter de bien
Cette page compare 22 fonds de la catégorie Immobilier et REITs, dont les frais courants vont de 0,07 % à 0,60 % pour une médiane de 0,29 %. L'écart entre le moins cher et le plus cher représente environ 530 € sur dix ans pour 10 000 € investis : à indice comparable, c'est la différence la plus sûre entre deux fonds, car elle ne dépend d'aucune hypothèse de marché. 4 des 22 fonds sont capitalisants et 22 répliquent leur indice en détenant les titres, les autres passant par un contrat d'échange. Le plus gros encours de la liste est celui de VNQ, ce qui compte moins pour la performance que pour le risque de fermeture : un fonds qui reste petit finit souvent fusionné. Les performances passées ne sont pas retenues pour classer cette liste : sur les horizons publiés, elles parlent de l'indice suivi plus que de la gestion du fonds.
22
0.30%
-3.9%
0.07%
+33.9%
Vanguard Real Estate ETF
Schwab US REIT ETF
Real Estate Select Sector SPDR Fund
iShares Global REIT ETF
iShares Core U.S. REIT ETF
iShares US Real Estate ETF
Vanguard Global ex-US Real Estate ETF
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Dist)
iShares US Home Construction ETF
SPDR Dow Jones REIT ETF
SPDR S&P Homebuilders ETF
Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF 1C
JPMorgan BetaBuilders MSCI US REIT ETF
iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Dist)
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Acc)
Xtrackers MSCI World Real Estate UCITS ETF 1C
iShares Mortgage Real Estate ETF
VanEck Global Real Estate UCITS ETF
VanEck Mortgage REIT Income ETF
Xtrackers MSCI World Real Estate UCITS ETF 1C
Pacer Industrial Real Estate ETF
Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF Dist
Une foncière cotée n'est pas de la pierre, c'est une action sensible aux taux
Les fonds immobiliers cotés détiennent des sociétés foncières, en Europe des SIIC et aux États-Unis des REIT, qui bénéficient d'un régime fiscal particulier : elles ne paient pas d'impôt sur les sociétés à condition de distribuer la quasi-totalité de leur résultat locatif. D'où des rendements élevés, souvent quatre à six pour cent, et une fiscalité pour le porteur qui suit celle des dividendes ordinaires. Mais leur cours ne suit pas la valeur des immeubles au jour le jour : il suit le taux d'intérêt, parce qu'une foncière est endettée et parce que son rendement se compare à celui d'une obligation.
C'est ce qui explique le décalage qui surprend les investisseurs : en 2022, les foncières cotées ont perdu près de trente pour cent quand la valeur des immeubles, réévaluée une ou deux fois l'an par des experts, bougeait à peine. Le marché coté anticipe, l'expertise constate. Deux vérifications importent ensuite : la typologie d'actifs, bureaux, commerces, logistique, résidentiel et centres de données ayant des trajectoires devenues très divergentes, et le niveau d'endettement, puisqu'une foncière très endettée avec une dette à refinancer à court terme est un pari sur les taux plus que sur l'immobilier.
Ce que disent les fonds de cette catégorie
Où se trouve l'argent
La catégorie compte 22 fonds pour 115.9B d'encours cumulé, et cet encours n'est pas réparti à parts égales. Vanguard Real Estate ETF (VNQ), géré par Vanguard, en concentre 66.4B à lui seul, et les trois premiers, Vanguard Real Estate ETF (VNQ), Schwab US REIT ETF (SCHH) et Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), en représentent 73.0 % du total. À l'autre bout, Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF Dist (EPRA) n'en gère que 92M. L'encours n'est pas un gage de qualité, mais il décide de deux choses très concrètes : l'écart entre le prix d'achat et le prix de vente que vous subissez à chaque ordre, et la probabilité que le fonds existe encore dans dix ans.
L'écart de frais, en euros
Les frais courants vont de 0.07 % pour Schwab US REIT ETF (SCHH) à 0.60 % pour Pacer Industrial Real Estate ETF (INDS), soit 0.53 point d'écart, et la moyenne de la catégorie s'établit à 0.30 %. Sur 10 000 € détenus dix ans, cet écart représente environ 530 € prélevés en plus, avant même de compter le rendement que cette somme aurait produit. C'est la seule variable de la comparaison qui soit connue à l'avance : la performance passée ne se répète pas, les frais se répètent chaque année.
Deux fonds de la même catégorie ne suivent pas le même panier
Les 22 fonds listés suivent 19 indices différents, notamment MSCI US Investable Market Real Estate 25/50, Dow Jones Equity All REIT Capped, Real Estate Select Sector et FTSE EPRA Nareit Global REITs Net Total Return. Le plus gros suit MSCI US Investable Market Real Estate 25/50. Cette diversité est la raison pour laquelle deux fonds rangés sous le même thème peuvent afficher des écarts de performance de plusieurs points sur un an : ils ne détiennent pas les mêmes titres, ne les pondèrent pas de la même façon et ne rééquilibrent pas au même rythme. La fiche de chaque fonds nomme son indice, et c'est par là que commence une comparaison sérieuse.
Réplication et domiciliation
Les 22 fonds de la catégorie répliquent physiquement leur indice : ils détiennent les titres. Reste à regarder si le fonds prête ses titres, ce que le document d'information clé indique, et dans quelle proportion : le revenu du prêt réduit les frais réels, le risque de contrepartie s'ajoute au risque de marché.
14 des 22 fonds sont domiciliés en US, les autres en IE, LU et NL. La domiciliation décide de la retenue à la source que le fonds subit sur les dividendes qu'il perçoit, un coût absent des frais affichés mais bien présent dans la performance, et elle décide aussi de votre propre fiscalité selon votre pays de résidence.
Capitaliser ou percevoir
4 fonds capitalisent les dividendes, 18 les distribuent. Le plus gros capitalisant est Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF 1C (XRET), le plus gros distribuant Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Le choix n'est pas une question de rendement, les deux versions du même indice rapportent la même chose avant impôt, mais de fiscalité et de discipline : le capitalisant réinvestit sans frais ni décision à prendre, le distribuant verse un revenu imposable l'année de son versement.
Ancienneté et taille critique
Le plus ancien fonds de la catégorie, iShares US Real Estate ETF (IYR), a été lancé le 2000-06-12, soit 26 ans d'historique, et le plus récent, iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Acc) (DPYA), le 2019-04-26. Un historique long permet de voir comment le fonds s'est comporté dans une baisse, ce qu'aucune performance sur un an ne montre. Un fonds lancé il y a deux ans n'a traversé qu'un seul régime de marché.
1 fonds sur 22 gèrent moins de 100 millions, notamment Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF Dist (EPRA). Sous ce seuil, un fonds est rarement rentable pour son émetteur, et une fermeture force une vente au moment choisi par l'émetteur, pas par le porteur, avec l'impôt sur la plus-value au passage.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un ETF REIT ?
Les ETF REIT investissent dans des sociétés qui possedent, exploitent ou financent de l'immobilier generant des revenus. Ils offrent une exposition aux marchés immobiliers sans acheter de bien physique. Vérifiez le chiffre dans le document d'information clé de la part exacte que propose votre courtier : deux parts d'un même fonds peuvent différer sur les frais et sur la distribution.
Les ETF REIT versent-ils de bons dividendes ?
Les REIT sont tenus de distribuer la majorite de leurs revenus en dividendes. Les ETF REIT offrent generalement un rendement de 3-5 %, attractif pour les investisseurs en quete de revenus. Ce qui compte plus que le classement, c'est de savoir si l'indice suivi convient à votre horizon et à votre tolérance à une baisse de trente pour cent, qu'aucun score ne peut décider pour vous.
Comment les taux d'intérêt affectent-ils les ETF REIT ?
La hausse des taux augmente les couts d'emprunt des REIT et rend les rendements obligataires plus competitifs, faisant souvent baisser les prix des REIT. Sur ces horizons, la performance passée parle davantage de l'indice que du fonds : c'est pourquoi la comparaison retenue ici pèse le coût, la taille et la qualité de suivi.
Quels types d'immobilier trouve-t-on dans les ETF REIT ?
Les ETF REIT modernes incluent entrepots industriels, data centers, tours de telecommunication, etablissements de sante, logements et centres commerciaux. Sur dix ans, les frais courants pèsent davantage que n'importe quel écart de performance passée : 0,20 % contre 0,50 % sur 10 000 € représente environ 300 €, intérêts composés compris.